干货丨中国人马来西亚购房政策与实操全攻略！一文讲清

马来西亚作为东南亚的热门投资目的地，以其宜居环境、相对低廉的生活成本和稳定的房地产市场吸引了众多中国投资者。

无论是计划自住、投资还是退休养老，在马来西亚购房都有多种途径可选，但2026年的新政策变化让购房成本有了显著增加。

一起来看看，外国人在马来西亚购房有哪些限制？有哪些购房方式？购房流程是怎样的？

在马来西亚，中国人购房主要有三种方式：直接购买、通过MM2H（第二家园）计划购房，以及现金全款或贷款购房。

• 直接购买是最常见的方式，可以通过房产中介或开发商购买现有房产或新楼盘。

• 通过MM2H计划购房则是将房产购买作为获得长期居留条件的一部分。这种方式适合计划在马来西亚长期居住的投资者。

• 选择现金全款或申请当地银行贷款，则取决于个人财务状况和银行审批条件。值得关注的是，马来西亚的租金回报率达到3.72%，在亚洲主要市场中表现突出。

1.马来西亚的房屋产权分为永久产权和99年租赁产权两种。

• 永久产权：没有时间限制，可永久持有，以后也可以传给下一代并且没有遗产税。

• 租赁性拥有权：可获最长有效期为99年的租契，向州政府支付溢价后允许续约。

2.马来的房产类型：

• 空置的土地：储备土地、租赁土地、永久业权土地。

• 住宅物业：住宅、排屋、公寓、服务式公寓、洋房、豪宅等。

• 商业地产：店屋、零售商店、商业楼宇、购物中心。

马来西亚法律允许外国人在该国购买房产，但这并非没有限制。中国买家需要了解的第一件事就是“最低购房门槛”。这个门槛因地区而异，是决定你能否购买的硬性指标。

在西马地区：

• 如吉隆坡或布城，外国人购买住宅类房产的最低价格为 100万马币（约150万人民币）。

• 雪兰莪州的分层地契房产（如公寓）则需 200万马币。槟城岛区要求更高，为 300万马币（约450万人民币），但乔治市海景公寓实际成交价可能低于政策门槛15%。 

• 偏远州属（如吉打、彭亨、霹雳等）：最低50万-100万马币。

在东马地区，情况更为特殊：

• 沙巴州外国人不得购买土地，仅允许购买公寓且需州政府批准，部分项目门槛300万马币。

• 砂拉越州对外国人购房设置了更为严格的限制。（仅限MM2H签证持有者，且需购买指定区域公寓。）

禁止购买：

• 土著保留地房产（标注“Hak Milik Tanah Rizab Melayu”地契）

• 开发商专为土著保留的住房单元

• 农业用地（除非获得州政府特别批准）

限制购买：

• 雪兰莪州：禁止外国人购买独立式土地住宅（除非为分层地契的封闭式社区）。  

• 柔佛州：森林城市特区房产需通过州投资促进中心备案，且仅限指定开发商项目。

除了价格门槛和房产类型，外国买家还需注意数量和持有时间的规定。

根据现行政策，外国人最多可购买2套房产，购买第三套需获得马来西亚外籍投资委员会的特别批准。这是一个许多投资者容易忽视的限制。

通过“第二家园（MM2H）” 计划购房者，情况更为严格。所购房产需持有满10年方可出售（除非置换更高价房产）。这一规定旨在确保计划的长期性和稳定性。

“马来西亚我的第二家园（MM2H）”计划为外国人提供了长期居留的途径，但也与房产购买紧密绑定。

根据2024年改革后的MM2H计划，现在分为三个等级：

• 铂金级（存款100万美元，购买200万马币以上房产，签证20年）；

• 黄金级（存款50万美元，购买100万马币以上房产，签证15年）；

• 白银级（存款15万美元，购买60万马币以上房产，签证5年）

新框架首次强制所有MM2H申请者必须在马来西亚置业，并且不具备申请永久居民的资格。这一变化旨在确保参与者对马来西亚经济做出实质性贡献。

购买马来西亚房产的流程可概括为以下六个步骤，如下图所示：

整个流程通常需要4-8个月，具体时长取决于贷款审批效率、州政府审批速度及开发商交房时间。

对于通过MM2H计划购房的情况，流程略有不同：白银、黄金、铂金组申请人需在签证获批后1年内完成购房；而经济/金融特区组申请人则需在签证获批前完成购房。

在马来西亚购房涉及多项税费，这些成本需要提前计算在预算内。

1.印花税：

• 马来西亚公民：为1%-4%。

• 外国人：从2026年1月1日起，购买住宅的房产转让印花税(MOT)将从现行的最高4%翻倍至固定的8%。

2.律师费：

• 通常为交易金额的1%-1.5%，贷款合同另计0.8%-1.15%的费用。

3.产业盈利税：

• 如在5年内出售房产，税率为30%；5年后则为10%。

4.物业税：

持有房产期间，每年需支付地税/单位税和门牌税。例如，吉隆坡一套预估月租为4,000马币的单层排屋，每年门牌税约为1,920马币。

在马来西亚拥有房产后，业主需要持续承担多种税费，这些是许多投资者容易忽视的长期成本。

• 地税是由州政府对屋主征收的年度房地产税，税率因州而异。例如，雪兰莪州在2018年实行了单位税系统，针对已拿到分层地契的房地产单独计税。

• 门牌税则由市议会和市政厅等地方政府收取，用于支付当地基础设施的开发和维护，一般费率为预估租金值的2%到7%。

对于马来西亚的房屋业主来说，最常见的房地产税务共分成3种：地税、单位税和门牌税。建议在购房前咨询当地土地局或管理机构，了解具体的费率标准。

马来西亚允许外国买家申请当地银行贷款，但条件相对严格。

• 外国人贷款额度通常为房产评估价的50%-70%，需提供海外收入证明及资产证明。贷款利率约为4.2%-4.5%，期限最长30年。

• 相比之下，全款购房手续更简单，能快速过户，但需要占用大量资金。贷款购房则可合理利用杠杆，适合长期投资。

• 值得注意的是，MM2H签证持有者通常能获得更优惠的贷款条件，部分银行对这类申请人的贷款额度可能提高至房价的60%-80%。

对于考虑在马来西亚购房的中国人，以下实用建议可能有助于避免常见陷阱。

1.选择信誉良好的中介和律师至关重要，所有签约动作均需律师参与，以确保合法合规。

2.区域选择方面，吉隆坡的KLCC、Mont Kiara和Bangsar是高端公寓集中地；新山靠近新加坡，房价相对较低；槟城华人多、生活环境好，适合养老。

3.关注政策变化，特别是2026年印花税调整可能带来的成本增加。

4.尽职调查是避免风险的关键环节。购房前应确认房产是否允许外国人购买，土地是否有抵押、纠纷等。必要时可聘请独立律师进行调查。